Uno sfratto per morosità richiede in media due anni e diverse migliaia di euro fra legale, ufficiale giudiziario e canoni mai incassati. Nel frattempo l’immobile è occupato, le spese condominiali corrono e il proprietario paga le tasse su un reddito che non ha mai visto.
Mezz’ora di verifiche prima della firma costa meno di dieci euro. È l’unico momento in cui hai ancora tutto il potere contrattuale: dopo, decide il tribunale.
Cosa puoi verificare (e cosa no)
Partiamo da qui, perché è il punto su cui si fanno più errori.
Puoi consultare i pubblici registri. Protesti, ipoteche giudiziali, pignoramenti, procedure concorsuali, immobili intestati, dati di un’impresa: sono informazioni pubbliche, consultabili da chiunque abbia un interesse legittimo. Valutare un futuro inquilino lo è.
Puoi chiedere documenti al candidato. Documento d’identità, codice fiscale, ultima busta paga o dichiarazione dei redditi: se rifiuta, è già un’informazione.
Non puoi accedere a banche dati creditizie come CRIF: sono riservate a banche e finanziarie. Chi te le promette sta operando fuori dalle regole.
Non puoi raccogliere dati eccedenti rispetto allo scopo: stato di salute, orientamento politico o religioso, situazione familiare non c’entrano nulla con la capacità di pagare un canone, e chiederli ti espone.
Il percorso in quattro passi
Passo 1 — Verifica chi è davvero
Fatti dare il documento d’identità e il codice fiscale, e controlla che il nome corrisponda. Sembra ovvio, ma capita che a firmare sia una persona diversa da quella che ha visitato la casa — magari il figlio, o un familiare che “presta” il contratto perché lui non lo otterrebbe.
Il codice fiscale ti serve anche per tutti i passaggi successivi: senza quello, ogni verifica diventa incerta per via delle omonimie.
Passo 2 — Controlla i protesti (gratis)
Un protesto significa che quella persona ha già lasciato insoluto un assegno o una cambiale, e la cosa è finita in un registro pubblico. Non è un dettaglio: è un precedente documentato di inadempimento.
La verifica costa zero e richiede un minuto: ti basta cognome, nome e — se la conosci — la provincia. Verifica protesti gratis.
Se risultano protesti, la Visura Protesti ufficiale (4,50 €) ti dice quanti sono, di che importo, quando sono stati levati e se risultano pagati o cancellati. Un protesto da trecento euro di dieci anni fa, poi saldato, è una cosa; tre protesti recenti da migliaia di euro sono un’altra.
Passo 3 — Guarda oltre i protesti
Qui sta l’errore più comune: “nessun protesto” non significa “nessun problema”.
Il Registro dei Protesti contiene solo cambiali e assegni. Non contiene le ipoteche giudiziali, i pignoramenti, i fallimenti né le procedure concorsuali. Una persona può risultare pulita sui protesti e avere contemporaneamente la casa pignorata, o essere socio di una società in liquidazione giudiziale.
Il Report Negatività (9,90 €) controlla tutto insieme e restituisce quattro esiti chiari: protesti, pregiudizievoli, procedure a carico del soggetto, coinvolgimento in procedure di altri. Ti serve solo il codice fiscale, e arriva via email in pochi minuti.
È il passaggio che cambia davvero la decisione, perché risponde alla domanda vera: questa persona ha già dei creditori che le stanno addosso?
Passo 4 — Capisci se ha qualcosa da perdere
Un inquilino che possiede un immobile ha un patrimonio aggredibile: se un domani non paga, hai su cosa rivalerti. Un inquilino nullatenente, per quanto in buona fede, non ti offre nessuna garanzia reale.
La Visura Catastale per Soggetto (8,00 €) elenca gli immobili intestati a una persona in tutta Italia. Ti serve il codice fiscale.
E se dal Report sono emerse pregiudizievoli, l’Ispezione Ipotecaria (da 21,00 €) ti dice quali ipoteche o pignoramenti gravano su quei beni. Un immobile già pignorato non è una garanzia: è un bene che sta uscendo dal patrimonio.
Se l’inquilino è un’azienda
Cambia tutto, e in meglio: sulle imprese le informazioni pubbliche sono molte di più.
Con la visura camerale vedi se la società esiste davvero, da quando, chi ha il potere di firmare il contratto, qual è il capitale sociale e — soprattutto — se è in liquidazione, in concordato o in liquidazione giudiziale.
Due controlli che si dimenticano spesso: chi firma deve averne il potere (un contratto firmato da chi non rappresenta la società è un problema tuo, non suo), e la società deve risultare attiva, non cessata o in scioglimento.
Se vuoi anche l’ultimo bilancio depositato, sai già come sta l’azienda dal punto di vista dei numeri. Cerca l’impresa e scarica la visura.
Quanto costa tutto questo
| Verifica | Costo |
|---|---|
| Protesti | gratis |
| Report Negatività completo | 9,90 € |
| Immobili intestati | 8,00 € |
| Visura camerale (se è un’azienda) | da 10,00 € |
Meno di venti euro per sapere con chi stai firmando un contratto che durerà quattro anni. Il primo mese di canone non incassato ne vale già molti di più.
Gli errori che vediamo più spesso
Fermarsi ai protesti. È la verifica più facile e più conosciuta, ma copre solo una parte del rischio.
Cercare per nome e cognome senza codice fiscale. Gli omonimi sono molti più di quanto si creda: in una sola provincia possono esserci decine di persone con lo stesso nome. Verificare la persona sbagliata è peggio che non verificare, perché ti dà una falsa sicurezza.
Verificare dopo la firma. Prima della firma puoi ancora chiedere una fideiussione, un garante o più mensilità di cauzione. Dopo, quelle richieste non le puoi più fare.
Non verificare il garante. Se il contratto prevede un garante, va controllato con lo stesso rigore dell’inquilino: una garanzia prestata da chi ha già i beni pignorati non garantisce nulla.
Domande frequenti
È legale controllare un potenziale inquilino?
Sì, se ti limiti ai pubblici registri e ai documenti che il candidato ti fornisce spontaneamente. Valutare l’affidabilità di chi entrerà in un tuo immobile per anni è un interesse legittimo riconosciuto.
Devo dirglielo?
Sulla consultazione di registri pubblici non serve il suo consenso. Ma dirlo apertamente conviene: chi non ha nulla da nascondere non si offende, e chi si offende ti sta già dando un’informazione.
Quanto tempo serve?
La verifica dei protesti è immediata. Il Report Negatività arriva in pochi minuti. Le visure camerali e catastali nel giro di qualche minuto. In mezz’ora hai il quadro completo.
Serve anche per un affitto breve o per uno studente?
Per pochi giorni il rischio è limitato e le verifiche sono sproporzionate. Per un contratto di anni — 4+4, 3+2, o un transitorio rinnovabile — valgono sempre la pena.
E se scopro qualcosa di negativo?
Non significa per forza rinunciare. Significa negoziare in modo diverso: più mensilità di cauzione, una fideiussione bancaria, un garante solido. Un protesto vecchio e saldato è una cosa; un pignoramento in corso è un’altra.
Le informazioni di questa guida hanno finalità informativa e non costituiscono consulenza legale. I documenti citati sono estratti da pubblici registri e vanno utilizzati nel rispetto della normativa sulla protezione dei dati personali.