Visure per rogito notarile: i documenti necessari

L’estrazione delle visure ipocatastali è un passaggio fondamentale e necessario prima di stipulare un atto di compravendita di un immobile. Questo compito è tra i principali adempimenti effettuati da un notaio prima del rogito, poiché si tratta di documenti essenziali per i controlli cui il notaio, nella sua veste di pubblico ufficiale, è tenuto al fine di garantire la sicurezza e la regolarità dell’acquisto. La responsabilità del notaio è quella di proteggere gli interessi delle parti coinvolte e di assicurare che ogni aspetto dell’operazione sia conforme alle normative vigenti.

Verifica della Situazione Giuridica e Tecnica dell’Immobile

Le visure consentono di verificare la situazione giuridica e tecnica dell’immobile, condizione preliminare alla redazione dell’atto notarile. Il notaio ha la necessità di documentazione adeguata, poiché nell’atto va descritto precisamente l’oggetto dell’acquisto, elencandone, in primo luogo, tutti i dati catastali per una precisa identificazione. Questi dati non solo servono a identificare l’immobile, ma sono anche cruciali per evitare future controversie legali riguardo alla proprietà.

La Visura Catastale: Fondamentale per l’Identificazione dell’Immobile

La visura catastale è un documento rilasciato dal Catasto, ovvero dall’Agenzia del territorio, anche mediante i servizi online dedicati. Da essa emergono informazioni sui dati catastali dell’immobile oggetto della compravendita, come la resa catastale, la categoria, la classe, la superficie e l’intestatario attuale. La resa catastale, ad esempio, è un valore che influisce sulle imposte da pagare, rendendo essenziale la sua verifica per prevenire sorprese economiche indesiderate.

Mediante le visure catastali, il notaio controlla dunque che i dati riportati siano conformi a quanto dichiarato nel rogito e che l’intestatario dell’immobile corrisponde effettivamente alla parte venditrice. Un allineamento corretto tra i dati catastali e la realtà fisica dell’immobile è cruciale. Si parla di “ allineamento catastale ”, un concetto che implica che la parte acquirente dichiara di conoscere bene la casa che sta acquistando e di ritenerla conforme a quanto risultante dalla visura catastale e dalla planimetria depositata in Catasto. Entrambi questi documenti devono essere allegati al rogito notarile, e la loro corrispondenza è richiesta a pena di nullità dell’atto. In caso contrario, qualora la planimetria non sia corrispondente alla visura, è necessaria una regolarizzazione della situazione prima della redazione dell’atto notarile.

La Categoria Catastale e le Imposte sull’Acquisto

Dalla visura catastale emerge, inoltre, la categoria catastale, che influisce su molti aspetti della vendita, anche di tipo economico. Ad esempio, le imposte sull’acquisto di una casa ad uso abitativo sono diverse rispetto a quelle relative a un deposito. Questa distinzione è fondamentale e va considerata con attenzione, poiché le conseguenze fiscali possono influire notevolmente sul costo totale dell’operazione immobiliare.

Un altro aspetto estremamente importante emergente del documento è la resa catastale , un valore indispensabile per il calcolo delle imposte e, di conseguenza, della spesa che l’acquirente dovrà affrontare. La rendita è individuata dalla legge in base a vari parametri, che consentono di calcolare il valore dell’immobile sul mercato. La conoscenza di questo valore aiuta l’acquirente a pianificare il proprio budget e a comprendere in anticipo le implicazioni fiscali legate all’acquisto.

La Visura Ipotecaria: Essenziale per la Sicurezza dell’Acquisto

Un’altra tipologia di visura essenziale nella stesura del rogito notarile è la visura ipotecaria . Si tratta di documenti rilasciati dalle Conservatorie dei Registri immobiliari, disponibili anche tramite banche dati online, dove sono registrate tutte le trascrizioni e iscrizioni aventi ad oggetto immobili. Queste visure sono necessarie per verificare che la casa oggetto di compravendita sia effettivamente di proprietà del venditore e che non ci siano iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli. Tali gravami possono includere ipoteche, pignoramenti, vincoli, domande giudiziali o altri oneri che, impedendo la libera disponibilità del bene da parte dell’intestatario, possono compromettere l’acquisto.

Le visure vengono effettuate principalmente mediante una ricerca per soggetto, ossia attraverso l’indicazione del venditore e degli acquisti a favore e/o contro di esso. Tuttavia, laddove venga effettuata una visura ipotecaria per oggetto, si procede a verificare se sulla casa oggetto di compravendita vi siano ipoteca o altre formalità iscritte, anche passate. È importante notare che, per una verifica idonea agli adempimenti notarili prima di un rogito, i controlli vengono effettuati relativamente all’ultimo ventennio, soprattutto se eseguiti per una banca nell’ambito dell’istruttoria di concessione di un mutuo.

Ulteriori Documenti Fondamentali

Altri documenti importanti da considerare sono:

• Visura Camerale : Qualora una delle parti contraenti sia un’impresa, questa visura fornisce informazioni su denominazione, sede legale, oggetto sociale e organi amministrativi dell’azienda. È essenziale verificare la regolare iscrizione al Registro Imprese e l’effettivo potere di firma da parte di chi sta sottoscrivendo il rogito notarile.
• Certificato di Destinazione Urbanistica : Questo certificato è utile soprattutto in caso di terreni e consente di verificare la conformità urbanistica dell’immobile. È fondamentale per evitare acquisti che potrebbero rivelarsi inutilizzabili per l’uso previsto.
• Visura Catastale Storica : Questo documento riporta la storia delle iscrizioni e trascrizioni dell’immobile, compresi i passaggi di proprietà e gli eventuali vincoli. La visione storica fornisce una visione completa dell’immobile e aiuta a identificare eventuali problemi legali o anomalie nelle transazioni precedenti.
• Certificato di Agibilità : Questo documento attesta la conformità dell’immobile alle norme igienico-sanitarie, di sicurezza e di abitabilità. È richiedibile presso il comune in cui si trova l’immobile e rappresenta un requisito indispensabile per l’acquisto.
• Attestato di Prestazione Energetica (APE) : Redatto da un tecnico abilitato e reso obbligatorio per legge, questo attestato certifica la classe energetica dell’immobile e deve essere allegato al rogito. Informa l’acquirente sull’efficienza energetica dell’immobile, un aspetto sempre più rilevante nell’attuale mercato immobiliare.
• Attestato di Conformità Urbanistica ed Edilizia : Questo documento consente di controllare la conformità tra il progetto depositato in Comune e lo stato di fatto dell’immobile. È essenziale per garantire che l’immobile rispetti le norme edilizie e urbanistiche, evitando in tal modo problemi legati ad eventuali abusi edilizi.

Conclusioni: La Sicurezza dell’Acquisto Immobiliare

In conclusione, è evidente che reperire tutte queste visure e documenti è essenziale per garantire la sicurezza dell’acquisto immobiliare. Sebbene il notaio abbia il compito di verificare molte di queste informazioni, è comunque altamente consigliabile che l’acquirente sia informato e coinvolto in ogni fase del processo. Una buona preparazione e una comprensione approfondita di tutti gli aspetti legati all’acquisto possono prevenire sorprese indesiderate e garantire una transazione fluida e senza intoppi. La trasparenza e la chiarezza sono fondamentali nel settore immobiliare, e il coinvolgimento attivo dell’acquirente può fare la differenza tra un affare positivo e problematiche future.

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